Okupas in Spanien. Muss man beim Kauf einer Immobilie Angst haben?

Okupas ist ein Phänomen, das aufgrund der damit einhergehender Berichterstattung in den Medien viele Emotionen hervorrufen kann, insbesondere bei Personen, die sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien interessieren. Wie sieht die Situation der Ocupados in Wirklichkeit aus?

Okupas sind wilde Hausbesetzer, die illegal Immobilien besetzen. Dieses Phänomen wird häufig in den Medien beschrieben, nicht nur in spanischen, sondern auch in ausländischen, darunter auch polnischen. Aufgrund des „pikanten Themas“ entsprechen die Informationen oft nicht der Realität, da Okupas in der Regel in Großstädten mit zahlreichen leerstehenden Gebäuden auftreten. Darüber hinaus betrifft dieses Problem hauptsächlich bestimmte Immobilien. Wie kann man sich davor schützen und wie sieht das Wohnungsrecht in Spanien aus?

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Der Begriff „Okupas“ bezeichnet Personen, die Immobilien ohne rechtliche Grundlage und ohne Zustimmung des Eigentümers besetzen. Der Name dieses Phänomens leitet sich vom spanischen Wort „ocupar“ ab, was „besetzen“ bedeutet. Das Problem begann bereits in den 1980er Jahren und hat tiefe wirtschaftliche und soziale Wurzeln. Damals herrschte im Land eine Krise. Viele Menschen hatten keine Arbeit und keine Wohnung, was dazu führte, dass leerstehende Immobilien illegal besetzt wurden.

Das Phänomen verschärfte sich auch während der spanischen Wirtschaftskrise im Jahr 2008. Damals führten die Behörden ein Gesetz ein, das Mieter in schwierigen finanziellen Verhältnissen schützen sollte, gleichzeitig aber deren Zwangsräumung erschwerte.

Es ist anzumerken, dass das Problem der Okupas in Spanien vor allem Immobilien betrifft, die Banken und Investmentfonds gehören. Diese Institutionen lassen die Wohnungen oder Häuser nach der Übernahme leer stehen, ohne sie zu sichern. Am stärksten betroffen sind Großstädte wie Barcelona, Madrid oder Sevilla.

In Gesprächen über Okupas wird oft die Besetzung von Häusern in Spanien erwähnt. Was ist das? Es handelt sich dabei einfach um einen Prozess, bei dem eine Immobilie besetzt wird – nach einem Einbruch tauschen die Hausbesetzer die Schlösser aus und weigern sich, das Gebäude zu verlassen. Gleichzeitig richten sie es ein und schließen manchmal sogar Verträge mit Versorgungsunternehmen ab. All dies dient dazu, eine Räumung zu erschweren.

Wichtig ist, dass die Okupas-Aktivitäten gemäß dem lokalen Strafgesetzbuch eine Straftat darstellen: Einbruch und Besetzung oder widerrechtliche Aneignung.
 

• Einbruch und Besetzung betreffen regelmäßig bewohnte Immobilien. Zu dieser Kategorie gehören unter anderem Ferienhäuser, deren Eigentümer nur sporadisch, z. B. während der Ferien, dort erscheinen.
   
• Die widerrechtliche Aneignung betrifft unbewohnte Immobilien. Dazu gehören beispielsweise leerstehende Gebäude, die einer Bank gehören, die sie von ihrem Schuldner übernommen hat.

Das spanische Wohnungsrecht ermöglicht es Eigentümern von besetzten Immobilien, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Es handelt sich dabei um das sogenannte „desalojo exprés“, also eine schnelle (oder Express-)Räumung, die innerhalb von maximal 48 Stunden nach dem Auftauchen der Okupas durchgeführt werden kann.

Diese Maßnahme ist jedoch ausschließlich privaten Immobilien vorbehalten. Dank ihr kann die Polizei – nach Vorlage z. B. einer notariellen Urkunde – sofort reagieren und die Hausbesetzer zum Verlassen der Wohnung oder des Hauses zwingen. Dies ist die schnellste und effektivste Lösung.

Was passiert, wenn seit der illegalen Übernahme mehr Zeit vergangen ist? Der Eigentümer einer solchen Immobilie kann die Hausbesetzer bei der Polizei melden. Die Hausbesetzer haben dann 5 Tage Zeit, um ihr Eigentumsrecht an der besetzten Wohnung nachzuweisen. Nach Ablauf dieser Frist entscheidet das Gericht über die Räumung. Man sollte sich jedoch bewusst sein, dass sich das Verfahren in die Länge ziehen kann, weshalb eine sofortige Reaktion so wichtig ist.

Sind Sie auf der Suche nach einer Investitionsimmobilie und interessieren Sie sich für Spanien? Okupas müssen kein Problem sein. Es gibt viele Möglichkeiten, sich vor wilden Mietern zu schützen, damit Ihre Immobilie sicher ist.
 

• Nutzen Sie eine vertrauenswürdige Agentur in Spanien – ein Makler berät Sie bei der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus, um das Risiko von Okupas zu minimieren. Entgegen dem Anschein ist der Kauf einer Immobilie nicht automatisch mit der Gefahr verbunden, dass jemand sie illegal in Besitz nimmt.
   
• Investieren Sie in Immobilien vom Bauträger und in einer geeigneten Lage – Luxusapartments und Villen, die beispielsweise im Angebot von Elite World Estates zu finden sind, befinden sich in sicheren Stadtvierteln oder bewachten Wohnanlagen.
   
• Vermieten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus regelmäßig – Hausbesetzer suchen nach unbewohnten Immobilien, sorgen Sie daher für eine kontinuierliche Vermietung, z. B. durch die Zusammenarbeit mit einer Agentur, die dies für Sie übernimmt.
   

Sichern Sie Ihre Immobilie – stellen Sie sicher, dass Sie einbruchssichere Türen oder eine Alarmanlage installiert haben. Lassen Sie niemals Fenster offen oder angelehnt, insbesondere bei längerer Abwesenheit.

In einigen Regionen ist das Problem der Hausbesetzung praktisch nicht existent. Ein gutes Beispiel dafür sind die Costa del Sol und die Costa Blanca, wo laut Daten von Ende 2022 das Risiko einer Immobilienbeschlagnahme weniger als 0,1 % beträgt. Die niedrige Quote illegal besetzter Immobilien ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Dazu gehört vor allem die Präsenz von Touristen fast das ganze Jahr über. Die belebten Straßen erschweren Einbrüche in Häuser und Wohnungen, die ohnehin oft an Urlauber vermietet werden.

Darüber hinaus hat auch die Stabilität des Immobilienmarktes an der Südküste Spaniens einen großen Einfluss. Das wachsende Interesse der Investoren führt dazu, dass es an der Costa Blanca oder der Costa del Sol nicht allzu viele Leerstände gibt. Außerdem werden neue Gebäude, die auf Initiative von Bauträgern entstehen, in der Regel bewacht.

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Spanien hat den Kampf gegen Hausbesetzer aufgenommen. Im November 2024 hat der Abgeordnetenkongress eine Novelle des Strafprozessgesetzes (Lecrim) verabschiedet. Was bedeutet das für Eigentümer von Immobilien, in denen sich Hausbesetzer niedergelassen haben? Die Gesetzesänderung betrifft vor allem die Beschleunigung des Räumungsverfahrens. Bislang konnten Gerichtsverfahren bis zu neun Monate dauern. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes hat die Justiz nur noch 15 Tage Zeit, um über den Streitfall zu entscheiden.

Dank der neuen Vorschriften werden auch die Formalitäten vereinfacht. Eigentümer können das Problem mit Okupas mithilfe vereinfachter Formulare melden. Darüber hinaus will die Regierung wirksam gegen organisierte kriminelle Gruppen vorgehen, die sich auf die Suche nach leerstehenden Immobilien spezialisiert haben. Das Gesetz soll in der ersten Hälfte des Jahres 2025 in Kraft treten.

Das Phänomen der Hausbesetzer ist zwar ein Problem in Spanien, betrifft jedoch überwiegend leerstehende Immobilien, die Banken und Investmentfonds gehören. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses von einem Bauträger eliminiert in der Praxis das Risiko des Auftretens von Hausbesetzern auf 0. Wenn Sie in eine Immobilie in einer sicheren Gegend investieren möchten, wenden Sie sich an das polnische Büro von Elite World Estates!

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