Steuern in Spanien. Wie hoch sind die Grundsteuern und wie hoch sind die Einkommenssteuern?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist steuerpflichtig, unabhängig davon, ob Sie darin wohnen oder sie vermieten möchten. Wo müssen Sie Steuern zahlen und wie hoch sind diese in Spanien? In diesem Leitfaden erfahren Sie mehr darüber.

02.04.2025

Seit Jahren zieht Spanien Investoren aus aller Welt an, die den lokalen Markt für seine Stabilität, hohe Nachfrage und attraktiven Renditen schätzen. Die verfügbaren Daten zeigen, dass im Jahr 2023 mehr als 20 % aller Transaktionen von Ausländern getätigt wurden. Planen Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien? Steuern sind eines der wichtigsten Themen, mit denen man sich bereits in der Phase der Haus- oder Wohnungssuche vertraut machen sollte. In diesem Artikel finden Sie alle relevanten Informationen. Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Immobilienmakler oder Steuerberater.

Inhaltsangabe:

Das Steuersystem in Spanien unterscheidet sich von dem, das Sie aus Ihrem Heimatland kennen. Auf der iberischen Halbinsel gibt es nicht nur impuestos (Steuern), sondern auch tasas (Gebühren) und contribuciones especiales (Sonderbeiträge). Für Investoren ist die erste Steuerart von größter Bedeutung, und sie wird weiter in zwei Arten unterteilt: staatliche und regionale Steuern.

Welche Steuern sollten Investoren in Spanien beachten? Wenn Sie planen, eine Immobilie auf dem Primärmarkt zu kaufen, ist eine der Gebühren die Mehrwertsteuer (eine indirekte Steuer). Darüber hinaus gibt es direkte Steuern, d. h. Steuern, die Ihr Einkommen schmälern, z. B. aus der Vermietung einer Wohnung. Dies sind:
 

• Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de no Residentes),
   
• die Grundsteuer (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
   

Wenn Ihr Vermögen in Spanien 700.000 Euro übersteigt, müssen Sie außerdem eine weitere Steuer zahlen, diesmal die Vermögenssteuer: Impuesto sobre el Patrimonio. Diese Gebühr wird unabhängig davon erhoben, ob der Eigentümer seinen Wohnsitz in Spanien hat.

Welche Steuern fallen für Nichtansässige in Spanien an? Natürliche Personen, die eine Immobilie besitzen, sind verpflichtet, die IRNR (Impuesto sobre la renta de no residentes) zu zahlen. Dabei handelt es sich um eine Einkommensteuer für Nichtansässige, die nicht nur dann gezahlt werden muss, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus zur Miete anbieten. 

Die IRNR wird auf der Grundlage von 1,1 % des Katasterwerts berechnet, der in der Regel bereits niedriger ist als der Marktwert. Bei EU-Bürgern beträgt die Steuer selbst 19 % dieser Summe und gilt nur für Personen, die ihre Immobilie nicht vermieten. Andernfalls ist die Berechnungsgrundlage das Einkommen aus der Vermietung. In diesem Fall beträgt die Steuer für EU-Bürger in Spanien ebenfalls 19 %.

Der Eigentümer kann jedoch die oben genannten Einnahmen von den Kosten abziehen, die direkt mit der Instandhaltung des Mietobjekts verbunden sind. Beispielsweise sind die Grundsteuer, Stromrechnungen oder sogar Versicherungskosten und durchgeführte Reparaturen abzugsfähig.

Ein Steuerwohnsitz ist, einfach ausgedrückt, das Land, in dem eine Person steuerpflichtig ist und dem örtlichen Finanzamt Bericht erstattet. Laut Gesetz sind polnische Staatsbürger, die natürliche Personen sind und in Polen leben, verpflichtet, ihr gesamtes Einkommen zu melden. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Einkommen aus einem Arbeitsvertrag in Polen oder aus der Vermietung einer Immobilie in Spanien oder einem anderen Land stammt.

Die folgenden Kriterien müssen erfüllt sein, um die Steueransässigkeit zu bestimmen:
 

• Wohnort – die natürliche Person hält sich länger als 183 Tage im Kalenderjahr (nicht unbedingt ununterbrochen) im Hoheitsgebiet eines bestimmten Landes auf.
   
• Mittelpunkt der persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen – dies kann eine Familie oder ein Unternehmen sein, das in dem Land geführt wird.
   

Denken Sie daran, dass Sie, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr auf der Iberischen Halbinsel verbringen, automatisch als steuerlich ansässig gelten. In diesem Fall zahlen Sie alle Steuern in Spanien, auch die auf das in Polen erzielte Einkommen.

Die spanische Grundsteuer heißt „Impuesto sobre Bienes Inmuebles“. Sie wird jedoch meist als IBI bezeichnet. Wie in Polen zahlen alle Immobilienbesitzer auf der Iberischen Halbinsel diese Steuer einmal im Jahr. Es handelt sich um eine Gemeindesteuer, die je nach Lage des Hauses oder der Wohnung variiert. An der Costa del Sol liegt der Satz zwischen 0,5 und 1,2 % des Katasterwerts. An der Costa Blanca hingegen liegt die IBI in der Regel zwischen 0,4 und 1,1 %.

Es ist wichtig zu wissen, dass die Grundsteuer in Spanien sowohl für Einwohner als auch für Nicht-Einwohner gilt.

Wenn man über Steuern in Spanien spricht, sollte man auch den Steuervertreter oder „representante fiscal“ erwähnen. Wer ist das? Es handelt sich um eine Person, die vom Eigentümer einer Immobilie in Spanien ernannt wird, der keinen Aufenthaltsstatus hat. Wichtig ist, dass dies nicht freiwillig ist – es ist gesetzlich vorgeschrieben, und es ist auch gesetzlich festgelegt, dass nur ein Einwohner zum Vertreter ernannt werden kann. Wenn kein Vertreter ernannt wird, kann eine Geldstrafe von bis zu 6.000 Euro (je nach aktuellem Wechselkurs) verhängt werden.

Zu den wichtigsten Aufgaben des Steuervertreters gehören:
 

• Unterstützung bei der Erstellung und Abgabe von Steuererklärungen,
   
• Vermittlung zwischen dem Eigentümer und dem spanischen Finanzamt.
   

Da der Vertreter in Spanien die Steuern für seinen Kunden abführt, kann er bei einer Steuerprüfung oder bei möglichen Unregelmäßigkeiten in den Berechnungen helfen.

Die letzte Frage blieb noch zu beantworten: eine Wohnung in Spanien mieten und Steuern in Polen. Muss man doppelte Kosten tragen, wenn man sich in beiden Ländern niederlässt? Zum Glück nicht. Da sich immer mehr Polen für die Iberische Halbinsel entscheiden – nicht nur, um dort ein Haus zu kaufen, sondern auch, um dort zu leben – haben die Behörden beschlossen, das Problem der Doppelbesteuerung zu lösen.

Seit dem 1. Januar 2023 ist das Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (Dz.U.1982.17.127) in Kraft. Nach dem Gesetz ist der Steuerpflichtige verpflichtet, ausländische finanzielle Vorteile auf dem Formular PIT-28 anzugeben. Wenn jedoch die in Spanien gezahlten Steuern höher sind als die im Wohnsitzland gezahlten, muss der Eigentümer sie in Polen nicht zahlen.

Jetzt wissen Sie über Steuern in Spanien Bescheid. 2025 ist ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien auf der Iberischen Halbinsel zu investieren. Mit Hilfe von Elite World Estates, einer polnischen Agentur, die Sie Schritt für Schritt durch den Kaufprozess führt und alle Formalitäten, einschließlich Steuerangelegenheiten, erledigt, können Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung finden. Sehen Sie sich die zum Verkauf stehenden Immobilien in Spanien an!

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