Okupas w Hiszpanii. Czy jest się czego bać, kupując nieruchomość?

Okupas to zjawisko, które – ze względu na towarzyszący mu przekaz medialny – może budzić wiele emocji, zwłaszcza wśród osób zainteresowanych zakupem nieruchomości w Hiszpanii. Jak w rzeczywistości wygląda kwestia ocupados?

Okupas to dzicy lokatorzy, którzy nielegalnie zajmują nieruchomość. Zjawisko jest często opisywane w mediach, nie tylko hiszpańskich, ale także zagranicznych, w tym również polskich. Ze względu na „chwytliwy temat” przekazywane informacje często nie pokrywają się z rzeczywistością, ponieważ okupas zazwyczaj występują w dużych miastach z licznymi pustostanami. Dodatkowo problem ten dotyczy głównie konkretnych nieruchomości. W jaki sposób się przed nim chronić oraz jak wygląda prawo mieszkaniowe w Hiszpanii?

Spis treści:

Paragraph

Spis treści:

Termin okupas opisuje osoby, które zajmują nieruchomości bez żadnej prawnej podstawy i zgody właściciela. Sama nazwa zjawiska pochodzi od hiszpańskiego słowa ocupar, które oznacza zajmować, okupować. Problem rozpoczął się już w latach 80. oraz ma głębokie korzenie ekonomiczne i społeczne. To właśnie wtedy w kraju panował kryzys. Wiele osób nie miało pracy i mieszkań, w wyniku czego zaczęto nielegalnie zajmować pustostany.

Zjawisko nasiliło się również w czasie hiszpańskiego kryzysu gospodarczego, który miał miejsce w 2008 roku. To właśnie wtedy władze wprowadziły prawo mające chronić najemców w trudnej sytuacji finansowej, które jednocześnie utrudniało ich eksmisję.

Warto podkreślić, że problem okupas w Hiszpanii dotyczy przede wszystkim nieruchomości należących do banków i funduszy inwestycyjnych. Instytucje – po przejęciu mieszkań czy domów – pozostawiają je puste, nie stosując żadnych zabezpieczeń. Największa skala zjawiska dotyczy dużych miast, takich jak Barcelona, Madryt czy Sewilla.

W trakcie rozmów o okupas często wspominane jest zasiedlenie w Hiszpanii. Co to takiego? To po prostu proces polegający na przejęciu nieruchomości – po włamaniu dzicy lokatorzy wymieniają zamki i nie chcą opuścić lokalu. Jednocześnie urządzają go, a czasami nawet podpisują umowę z dostawcą mediów. Wszystko to ma na celu utrudnienie eksmisji.

Co istotne, zgodnie z lokalnym kodeksem karnym działanie okupas jest przestępstwem: włamaniem i zajęciem lub uzurpacją. 
 

• Włamanie i zajęcie dotyczy regularnie zamieszkiwanych nieruchomości. To właśnie do tej kategorii należą między innymi domy wakacyjne, których właściciele pojawiają się w nich wyłącznie sporadycznie, np. podczas wakacji.
   
• Uzurpacja dotyczy niezamieszkanej nieruchomości. To np. pustostan będący własnością banku, który przejął go od swojego dłużnika.

Prawo mieszkaniowe w Hiszpanii umożliwia właścicielom przejętej nieruchomości podjęcie odpowiednich kroków. Mowa o desalojo exprés, czyli szybkiej (lub ekspresowej) eksmisji, do której można doprowadzić w ciągu maksymalnie 48 godzin od momentu pojawienia się okupas.

Takie działanie jest jednak zarezerwowane wyłącznie dla nieruchomości prywatnych. Dzięki niemu policja – po okazaniu np. aktu notarialnego – może natychmiast zareagować i zmusić dzikich lokatorów do opuszczenia mieszkania lub domu. To najszybsze i najskuteczniejsze rozwiązanie.

Co w sytuacji, gdy od nielegalnego przejęcia minęło więcej czas? Właściciel takiej nieruchomości może zgłosić na policję pojawienie się okupas. Dzicy lokatorzy mają następnie 5 dni, aby udowodnić prawo własności do zajętego lokalu. Po tym czasie sąd decyduje o eksmisji. Warto mieć jednak świadomość, że postępowanie może przeciągać się w czasie, dlatego tak ważna jest natychmiastowa reakcja.

Szukasz mieszkania inwestycyjnego i interesuje Cię Hiszpania? Okupas wcale nie muszą być problemem. Istnieje wiele sposobów na ochronę przed dzikimi lokatorami, dzięki którym Twoja nieruchomość będzie bezpieczna.
 

• Korzystaj z zaufanego biura w Hiszpanii – pośrednik doradzi Ci, gdzie szukać mieszkania lub domu, aby zminimalizować ryzyko pojawienia się okupas. Wbrew pozorom zakup nieruchomości nie wiąże się automatycznie z niebezpieczeństwem, że ktoś ją nielegalnie przejmie.
   
• Inwestuj w nieruchomości od dewelopera i w odpowiedniej okolicy – luksusowe apartamenty i wille, dostępne np. w ofercie Elite World Estates, znajdują się w bezpiecznych dzielnicach lub na strzeżonych osiedlach.
   
• Regularnie wynajmuj mieszkanie lub dom – okupas szukają niezamieszkałych nieruchomości, dlatego zadbaj o ciągłość wynajmu, np. współpracując z agencją, która zajmie się tym za Ciebie.
   

Zabezpiecz nieruchomość – upewnij się, że masz zamontowane drzwi antywłamaniowe czy system alarmowy. Nigdy nie zostawiaj otwartych lub uchylonych okien, zwłaszcza w trakcie dłuższej nieobecności.

W niektórych regionach problem okupas praktycznie nie istnieje. Dobrym przykładem jest Costa del Sol czy Costa Blanca, w których – zgodnie z danymi z końcówki 2022 roku – ryzyko zajęcia nieruchomości wynosi mniej niż 0,1%. Niski wskaźnik nielegalnie przejętych nieruchomości wynika z kilku czynników. To przede wszystkim obecność turystów niemalże przez cały rok. Tętniące życiem ulice utrudniają włamywanie się do domów i mieszkań, które i tak są często wynajmowane wczasowiczom.

Co więcej, duży wpływ ma także stabilność rynku nieruchomości na południowym wybrzeży Hiszpanii. Rosnące zainteresowanie inwestorów sprawia, że na Costa Blanca czy Costa del Sol nie ma zbyt wielu pustostanów. Dodatkowo nowe budynki, powstające z inicjatywy deweloperów, zazwyczaj są strzeżone.

Przeczytaj też: Jak kupić mieszkanie lub dom w Hiszpanii?

Hiszpania rozpoczęła walkę z okupas. W listopadzie 2024 roku Kongres Deputowanych zatwierdził nowelizację ustawy o postępowaniu karnym (Lecrim). Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości, w których pojawili się dzicy lokatorzy? Zmiana przepisów wiąże się przede wszystkim z przyspieszeniem procesu eksmisji. Do tej pory sprawy w sądzie mogły trwać nawet do 9 miesięcy. Gdy zacznie obowiązywać nowe prawo, wymiar sprawiedliwości będzie miał tylko 15 dni na rozstrzygnięcie sporu.

Dzięki nowym przepisom ułatwione zostaną też formalności. Właściciele będą mogli zgłaszać problem z okupas, korzystając z uproszczonych formularzy. Oprócz tego rządzący chcą zacząć skutecznie walczyć ze zorganizowanymi grupami przestępczymi, specjalizującymi się w wyszukiwaniu pustostanów. Ustawa powinna wejść w życie w pierwszej połowie 2025 roku.

Zjawisko okupas – choć jest problemem w Hiszpanii – dotyczy w większości pustostanów należących do banków i funduszy inwestycyjnych. Zakup mieszkania lub domu od dewelopera w praktyce niweluje do 0 ryzyko pojawienia się dzikich lokatorów. Jeśli chcesz zainwestować w nieruchomość w bezpiecznej dzielnicy, to skontaktuj się z polskim biurem Elite World Estates!

Jestśmy tu aby Tobie pomóc! Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.

Pozwól nam zawęzić wyszukiwanie wśród dostępnych przez nas nieruchomości, kontaktując się z nami i znajdując najlepsze dla Ciebie opcje. 
Jestśmy tu aby Tobie pomóc!
Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.

Pozwól nam zawęzić wyszukiwanie wśród dostępnych przez nas nieruchomości, kontaktując się z nami i znajdując najlepsze dla Ciebie opcje. Jestśmy tu aby Tobie pomóc! Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.

Pozwól nam zawęzić wyszukiwanie wśród dostępnych przez nas nieruchomości, kontaktując się z nami i znajdując najlepsze dla Ciebie opcje. Jestśmy tu aby Tobie pomóc!
Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.