Podatki w Hiszpanii. Ile wynoszą od nieruchomości, a jaki jest podatek dochodowy?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z powstaniem obowiązku podatkowego, bez względu na to, czy planujesz w niej zamieszkać, czy będziesz ją wynajmować. Gdzie się rozliczać i ile wynoszą podatki w Hiszpanii? Dowiedz się, czytając ten poradnik.

02.04.2025

Hiszpania od lat przyciąga inwestorów z całego świata, którzy docenili tamtejszy rynek za stabilność, wysoki popyt i atrakcyjną stopę zwrotu. Udostępniane dane pokazują, że w 2023 r. ponad 20% wszystkich transakcji dokonały osoby z zagranicy. Planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii? Podatki to jeden z najważniejszych tematów, z którymi warto się zapoznać już na etapie poszukiwania domu lub apartamentu. Wszystkie istotne informacje znajdziesz w tym artykule, a w razie wątpliwości – skonsultuj się z agentem nieruchomości lub doradcą podatkowym.

Spis treści:

System podatkowy w Hiszpanii różni się od tego, który znasz z Polski. Na Półwyspie Iberyjskim obowiązują nie tylko impuestos, czyli podatki, ale także tasas (opłaty) oraz contribuciones especiales (składki specjalne). W przypadku inwestorów największe znaczenie ma pierwszy rodzaj należności, który dzieli się dodatkowo na 2 rodzaje: państwowy i regionalny.

Jakie podatki w Hiszpanii powinny interesować inwestorów? Jeżeli planujesz zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, to jedną z opłat jest VAT (podatek pośredni). Do niego dochodzą te bezpośrednie, czyli takie, które obniżają Twój dochód, np. z wynajmu mieszkania. To:
 

• podatek dochodowy dla nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de no Residentes),
   
• podatek od nieruchomości (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
   

Co więcej, jeśli Twój majątek na terenie Hiszpanii przekroczy 700 tysięcy euro, będziesz zobowiązany do zapłaty kolejnego podatku, tym razem majątkowego: Impuesto sobre el Patrimonio. To opłata nakładana bez względu na to, czy właściciel ma status rezydenta.

Jak wyglądają podatki w Hiszpanii dla nierezydentów? Osoby fizyczne, będące właścicielami nieruchomości, są zobowiązane do opłacania IRNR, czyli Impuesto sobre la renta de no residentes. To podatek dochodowy dla nierezydentów, który należy zapłacić nie tylko w sytuacji, gdy oferujesz mieszkanie albo dom na wynajem. 

IRNR jest obliczany na podstawie 1,1% wartości katastralnej, która zazwyczaj jest już i tak niższa od tej rynkowej. W przypadku mieszkańców Unii Europejskiej sam podatek wynosi 19% tej sumy i dotyczy wyłącznie osób, które nie wynajmują nieruchomości. W innym przypadku podstawą do wyliczeń jest dochód otrzymywany od najemców. W tym wypadku podatek w Hiszpanii dla obywateli UE również wynosi 19%.

Właściciel może jednak pomniejszyć wspomniany wcześniej dochód o poniesione koszty, związane bezpośrednio z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości. Odliczeniu podlega np. podatek IBI, rachunki za media czy nawet koszty ubezpieczenia i przeprowadzonych napraw.

Rezydencja podatkowa to – najprościej mówiąc – kraj, w którym dana osoba podlega obowiązkowi podatkowemu i rozlicza się z lokalnym urzędem skarbowym. Zgodnie z prawem obywatele Polski, będący osobami fizycznymi i mieszkający na terenie kraju, są zobowiązani do rozliczania się ze wszystkich swoich dochodów. Nie ma znaczenia, czy pochodzą one z umowy o pracę w Polsce, czy z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii lub innym kraju.

Ustalenie rezydencji podatkowej wymaga spełnienia poniższych kryteriów:
 

• miejsce zamieszkania – osoba fizyczna przebywa na terytorium danego kraju przez ponad 183 dni w roku kalendarzowym (niekoniecznie bez przerwy),
   
• centrum interesów osobistych albo gospodarczych – może być to rodzina lub firma prowadzona na terenie danego kraju.
   

Pamiętaj, że jeśli spędzisz na Półwyspie Iberyjskim ponad 183 dni w roku, to zostaniesz automatycznie uznany za rezydenta podatkowego. W takiej sytuacji odprowadzasz wszystkie podatki w Hiszpanii, również te wynikające z dochodu uzyskanego w Polsce.

Podatek od nieruchomości w Hiszpanii to Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Najczęściej jednak nazywa się go IBI. Podobnie jak w Polsce, tak i na Półwyspie Iberyjskim wszyscy właściciele opłacają go raz w roku. To opłata miejska, która różni się w zależności od lokalizacji domu czy apartamentu. W Costa del Sol stawka waha się w granicach od 0,5 do 1,2% wartości katastralnej. Z kolei w Costa Blanca IBI wynosi zazwyczaj od 0,4 do 1,1%.

Należy pamiętać, że podatek od nieruchomości w Hiszpanii obowiązuje zarówno rezydentów, jak i nierezydentów.

Mówiąc o podatkach w Hiszpanii, należy również wspomnieć o reprezentancie podatkowym, czyli representante fiscal. Kim jest? To osoba wyznaczona przez właściciela nieruchomości w Hiszpanii, który nie ma statusu rezydenta. Co istotne, nie jest to dobrowolne – wymagają tego przepisy, które określają również, że reprezentantem może zostać wyłącznie osoba będąca rezydentem. Brak wyznaczenia representante fiscal wiąże się z karą finansową wynoszącą do 6 tysięcy euro, czyli nawet około 25 tysięcy złotych (w zależności od aktualnego kursu walutowego).

Najważniejsze zadania representante fiscal obejmują:

• pomoc w przygotowaniu i składaniu deklaracji podatkowych,
   
• pośrednictwo w komunikacji między właścicielem nieruchomości a hiszpańskim urzędem skarbowym.
   

Representante fiscal – ze względu na fakt, że rozlicza podatki w Hiszpanii w imieniu swojego klienta – jest w staniepomóc w razie kontroli ze strony fiskusa lub pojawienia się ewentualnych nieprawidłowości w wyliczeniach. 

Do wyjaśnienia pozostała ostatnia kwestia: wynajem mieszkania w Hiszpanii a podatki w Polsce. Czy trzeba ponosić podwójne koszty, rozliczając się w obu krajach? Na szczęście nie. Widząc, że Polacy coraz chętniej wybierają Półwysep Iberyjski – nie tylko do zakupu domu, ale także do życia – władze postanowiły rozwiązać problem z podwójnym opodatkowaniem.

Od 1 stycznia 2023 r. obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku (Dz.U.1982.17.127). Zgodnie z prawem podatnik jest zobowiązany do wykazania zagranicznych korzyści finansowych w formularzu PIT-28. Jeśli jednak zapłacone podatki w Hiszpanii są wyższe od tych, które rozliczono w kraju, właściciel nieruchomości nie musi odprowadzać ich w Polsce.

Wiesz już, jak wyglądają podatki w Hiszpanii. 2025 to dobry moment, aby zainwestować w nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim. Możesz znaleźć wymarzony dom lub apartament z pomocą Elite World Estates – polską agencją, która krok po kroku przeprowadzi Cię przez proces zakupu i dopełnienia wszelkich formalności, w tym również kwestii podatkowych. Zobacz nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii!

Jestśmy tu aby Tobie pomóc! Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.

Pozwól nam zawęzić wyszukiwanie wśród dostępnych przez nas nieruchomości, kontaktując się z nami i znajdując najlepsze dla Ciebie opcje. 
Jestśmy tu aby Tobie pomóc!
Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.

Pozwól nam zawęzić wyszukiwanie wśród dostępnych przez nas nieruchomości, kontaktując się z nami i znajdując najlepsze dla Ciebie opcje. Jestśmy tu aby Tobie pomóc! Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.

Pozwól nam zawęzić wyszukiwanie wśród dostępnych przez nas nieruchomości, kontaktując się z nami i znajdując najlepsze dla Ciebie opcje. Jestśmy tu aby Tobie pomóc!
Wpisz poniżej swoje dane kontaktowe, a skontaktujemy się tak szybko, jak to możliwe.